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不少购房者对商务公寓等非住宅房源的看法似乎发生了改变 。

“昨天 ，公司立马召集我们开会
，准备在春节前推出新的促销计划，希望加速剩余房源的去化
。
”深圳宝安区一处写字楼和公寓综合体项目的销售经理对记者表示 ，“最近几个月
，低总价的小户型公寓销售情况其实好于我们的预期。”

近日，中国人民银行新闻发言人
、副行长邹澜表示 ，中国人民银行会同金融监管总局
，将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30% 。记者走访发现，随着楼市调控的深入 ，许多购房者对商务公寓等非住宅房源的看法似乎发生了改变
，但购房者还是认为二手商务公寓交易税费成本较高，希望有进一步的调整空间
。

公寓成交占比提升

一般来说 ，商业用房是指专门用于商业经营活动的房地产类型，包括商铺、公寓 、写字楼
、商场、酒店等多种类型房地产产品。其中
，商务公寓的关注度较高 。过去，商务公寓曾是楼市中的“香饽饽 ” ，因为不限购 、不限贷受到购房者热捧
。不过
，这几年商务公寓却多次出现在“买一套送一套
”“疯狂打折”等广告中。由于去化较难，五花八门的促销方式都曾出现在商务公寓市场中 。

（深圳宝安片区的公寓项目吴家明/摄）

近期 ，深圳贝壳研究院发布的监测数据显示
，深圳新房
、二手房两大板块的非住宅成交占比呈现同步提升态势
。据调查，自用或收租导向的小户型公寓购置群体 ，成为拉动非住宅成交增长的关键支撑。数据显示
，2025年深圳新房非住宅成交占比为31.4%，同比扩大3.8% ，不仅增幅进一步扩大
，而且连续两年增长；二手房方面，2025年深圳二手房非住宅成交占比为17.5% ，同比扩大2%，达到2012年以来的次高值 。

深圳贝壳研究院院长肖小平指出
，这一成交特征的形成，主要是因为不少置业者换了思路配置房产 ，对租售比较高的产品越来越青睐
，而非住宅产品刚好对接上了这种需求，特别是地段优越、配套成熟的小户型公寓 ，具有入手门槛低 、租金回报率高
、流动性强等优势
，受到广大置业者的欢迎。在罗湖区鸿翔花园小区附近，多位房产中介向记者推销该小区的二手商务公寓 ，30多平方米的房源叫价低于100万元
，月租金可达到3000元左右
。这样算下来，公寓的租金回报率已经超过3% ，远高于目前银行三年期定期存款的利率。

乐有家研究中心的数据也显示
，2025年深圳商务公寓的交易量不可小觑，延续了2024年的热度 。例如 ，网签量排名第一的星河天地公馆，网签量达到489套
，这个数据即使放在一手住宅榜单里都能排上前10名，可见市场认可度之高
。而且 ，“上榜 ”的热门公寓项目成交均价多在每平方米3万元以下
，加上近几年部分居住需求转向租赁市场，带动了公寓租售比的上涨 ，让品质优地段好的商务公寓更受购房者青睐。

不过
，二手商务公寓交易税费成本较高以及其他一些贷款限制条件，让许多购房者对商务公寓“望而却步” ，希望交易税费政策有进一步调整的空间 。

二手房成交量继续走高

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示
，目前各地普遍面临在售商业用房库存高企、去化周期高企的问题
。另外，在售库存去化难度大 ，导致已供应土地和在建项目开发难度大
，二手商业用房价格跌幅也很大。“过去，考虑到商用性质为主 ，对商业用房贷款一直奉行低杠杆的金融财经纪律 。现在来看，炒作已经完全退去
，从商业经营的角度看过剩已成定局
。在居民加杠杆购房意愿下降的情况下，面对有结构性的贷款需求 ，放开是合理的。而且
，考虑到银行评估价比较谨慎，30%的首付也并不低 ，未来还有可能再次降低 。
”

除了商务公寓市场
，在2025年年底出现“翘尾”行情后，深圳二手房成交量继续走高
。

深圳市房地产中介协会公布的数据显示 ，2026年第二周深圳二手房（含自助）共计录得1595套
，环比增长43.0%。而在2026年第一周，深圳二手房（含自助）共计录得1115套 ，环比下降22.6%
，录得量下滑主要是受元旦假期阶段性影响 。记者查阅数据发现，从月度走势来看 ，深圳二手房成交量已逐步摆脱波动依赖，呈现稳健运行态势。自2025年3月起
，二手房录得量连续10个月稳定在5000套荣枯线以上——行业内通常以单月5000套作为深圳二手住宅市场的“荣枯线 ”
。有业内人士表示，这一连续达标表现 ，印证了深圳二手房市场已进入相对活跃的景气区间。

与此同时
，乐有家网在售房源数据显示，2025年二手房总挂牌量缓慢上涨 ，整体波动不大 。以2025年12月总挂牌量对比2025年1月初挂牌量来看
，2025年全年涨幅为16.5%，相较2024年20.6%的涨幅有所收缩
。2025四季度 ，业主放盘节奏放缓
，新增挂牌量和总挂牌量均有小幅度下跌。在业内人士看来，交易量上涨 、挂牌量涨幅减缓 ，深圳二手房市场在“以价换量
”的趋势下有望逐渐回归理性平衡 。

乐有家研究中心认为
，经过一年的深度调整，深圳二手房成交量已实现“三连涨”
。2026年是价格“回稳 ”的关键一年 ，随着成交量持续筑底，整体价格大幅下跌的空间收窄
，核心区优质资产将率先企稳。

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